Снижение базовой ставки до 16,75%, сокращение количества сделок на первичном рынке почти на 20% в первом полугодии и ослабление спроса заставляют многих ожидать снижения цен на жилье, передает Muztaumedia.kz.
Почему прогнозы о возможном существенном удешевлении недвижимости пока не находят подтверждения и что в действительности может происходить с рынком жилья, объясняет эксперт в сфере недвижимости Диляра Сейтнурова.
По ее оценке, во втором полугодии 2026 года стоимость жилья в крупнейших городах Казахстана, скорее всего, останется стабильной либо продолжит умеренный рост. При этом речь идет не о резком повышении цен, а о периоде ценовой стабильности с поступательной тенденцией к росту.
«Я не вижу оснований ожидать заметного снижения цен. Напротив, большинство факторов пока указывают на сохранение их текущего уровня. Так, если ранее первичный рынок пользовался налоговой льготой, то с 1 января 2026 года застройщики уплачивают НДС по ставке 16% при продаже жилья. Это означает, что налог становится частью стоимости каждого квадратного метра. Многие компании начали корректировать цены еще в 2025 году, заранее готовясь к изменению налогового режима», — отмечает Сейтнурова.
Дополнительное влияние, по словам эксперта, оказывает отмена упрощенных налоговых режимов для подрядных организаций, что увеличивает стоимость строительных работ. В результате себестоимость строительства растет не временно, а структурно, а такие расходы, как правило, закладываются в конечную стоимость жилья.
Еще одним фактором остается недостаток земельных участков. *В Алматы возможности для нового строительства постепенно сокращаются *из-за природных ограничений и сейсмических требований, поэтому основными направлениями развития становятся реновация и более эффективное использование уже освоенных территорий.
«В Астане территориальные возможности значительно шире, но ключевым ограничением становятся инженерные сети. По оценкам аналитиков рынка, ежегодная потребность столицы в новом жилье превышает объемы ввода примерно на 15–20%. Дополнительным фактором остается устойчивый миграционный прирост населения, который поддерживает спрос даже в условиях дорогих кредитов.
В Шымкенте и большинстве регионов земельных участков действительно больше, но далеко не все они обеспечены необходимой инженерной инфраструктурой. Освоение новых территорий требует значительных инвестиций в строительство сетей водоснабжения, теплоснабжения и электроснабжения, что также увеличивает себестоимость строительства», — поясняет эксперт.
Дополнительное влияние на рынок, по мнению Диляры Сейтнуровой, окажет и новый Строительный кодекс, вступивший в силу 1 июля 2026 года. Документ предусматривает обязательную экспертизу проектов планировки, ограничивает возможность корректировки проектов детальной планировки и усиливает ответственность участников строительного процесса.
«На практике это означает увеличение сроков подготовки новых проектов и рост административных издержек. Часть девелоперов, вероятно, возьмет паузу для адаптации к новым требованиям, а сроки реализации отдельных проектов могут сдвинуться.
Это может привести к сокращению объема нового предложения. Если спрос начнет восстанавливаться, рынок может столкнуться с более ограниченным количеством новых объектов, что будет способствовать сохранению текущего уровня цен», — считает она.
Говоря о вторичном рынке, эксперт отмечает, что многие владельцы жилья сохраняют ранее оформленные ипотечные кредиты по более низким ставкам и не заинтересованы в продаже недвижимости.
«По данным Бюро национальной статистики, в июне 2026 года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Алматы составляла около 741 тыс. тенге, тогда как на первичном — около 720 тыс. тенге. Разрыв между сегментами практически исчез.
Когда предложение остается ограниченным, а собственники не спешат выходить на рынок, предпосылок для существенного снижения цен становится значительно меньше», — отмечает Диляра Сейтнурова.
При этом эксперт подчеркивает, что существуют и факторы, способные скорректировать текущий прогноз. Одним из них стало значительное повышение порогов использования пенсионных накоплений. На протяжении нескольких лет пенсионные изъятия оставались одним из важных источников спроса, особенно в среднем ценовом сегменте. После изменения правил активность покупателей жилья стоимостью 25–45 млн тенге в Алматы может снизиться.
«Еще один фактор — сохраняющийся слабый спрос. Несмотря на снижение базовой ставки, стоимость кредитов остается высокой. Если инфляция будет замедляться медленнее ожидаемого, Национальный банк может приостановить дальнейшее смягчение денежно-кредитной политики, а рынок продолжит в значительной степени зависеть от государственных программ поддержки», — говорит эксперт.
Вместе с тем, по мнению Диляры Сейтнуровой, для устойчивого снижения цен необходима совокупность сразу нескольких условий: существенный рост предложения, снижение себестоимости строительства, увеличение объемов ввода жилья и продолжительное ослабление спроса. Пока большинство этих факторов одновременно не наблюдается, вероятность масштабной коррекции цен остается ограниченной.